我们平常说的小产权房不受保护到底是因为什么?

提问者:Q房网用户提问时间:2016-01-200个回答

能不能哪位大神给个系统的答案,谢谢了。

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  • 热心网友2016-01-20 17:28:28

    小产权房不受法律保护仅仅是一个相对的概念,正确的表述应该是小产权房不具备商品房产权享有的法律保护。小产权房并不违法,而是作为与一般商品房产权不同权利无法获得同样的保障。

    法律依据:《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定:“参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。” 而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”根据以上法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,也可以买卖,但是这种买卖不是商品房买卖。

    小产权房与商品房主要的区别在交易上,小产权房的交易就是一般的民事交易行为,受到法律保护,但是由于不具备商品房交易的法定要件这种交易不受《房地产管理法》等相关法规的保护,在有些地方小产权房只要补交土地出让金就可以上市作为商品房交易(北京廉租房和公家宿舍就是这样)。

    此外由于不具备地权,所以政府对小产权房使用的土地拥有充分的征收权即使其他手续齐备也难以享有商品房产权70年的时间权益,但是即使政府征收小产权房依然要给予合理补偿(当然不可能与商品房一样的价格,但是即便如此很多地方依然没有做到)

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  • 热心网友2016-01-20 17:28:23

    小产权房的物权变动不受保护,但是这个交易行为本身是受保护的。我们这种稍有民法基础的法学狗估计都在课堂上被老师叨念哭过。其实不应该用“卖”这个字眼的,因为根据天朝的奇葩土地制度,农民在法律上根本就没有卖宅基地房的权利。

    第一、小产权房下面的土地,所有权在村集体,只是村集体把土地的使用权分配给你,农民获得这块土地从来不需要付钱,也从来没有获得过这块地的所有权。比如我的爷爷当年从湛江的城市走难来到佛山的农村,决定在这条村子生活,村里已经住下的人就说那这块地我们大家都不用,留给你建房子,你就住村口这里吧,我们来做邻居。后来五六十年代爷爷有了几个儿子,村子就给每个儿子都分了一块宅基地,以后这几个儿子成家立业就能有自己的房子娶老婆生孩子了。这看起来是不是很接近物权的先占制度?但是其实中间这块地的政治意味,单纯用先占制度没有办法解释清楚。建国之前,你是哪条村子的人,是一件很随意的事情,你来了,大家就给你让出来一块地,让你去建房子去耕地谋生。之所以那个时候对待农村土地这么随便,是因为当时农村的土地还不具备流转的价值,多给你几亩地耕你也不一定有足够的男丁来耕,普通农家能够种出来温饱的粮食就已经很厉害了。更何况在多数人口密集的农村地区,还有地主这种事情,你要来耕就耕,反正地可以给你用,按时交粮交租就可以了。

    总而言之,我个人觉得,其实中国的农民从来就没有真真切切地拥有过自己脚下的土地。这么说很悲情,但是我的确就是这样认为的。爱得多深沉都没用,这块地从来就是“给你用一下而已”。

    第二、农村的宅基地制度跟整个农村土地流转制度、户籍制度都是捆绑在一起的,配套适用的,一环扣一环的。如果你愿意用open-minded的姿态去琢磨这个事情,甚至会像我一样,隐约地觉得其实当年管住了小产权房,其实是保护了当下农民的利益。首先要明确一个事情,从一个人放弃了农村居民户口,他其实是同时放弃了宅基地分配、家庭承包耕地林地、村民分红、村民自治等等一系列捆绑在一起的权利。你可以跟别人说我是这个村子出来的,但是其实你严格来说根本不算这个村子的村民,你也不能找这个村子要免费的地来盖房子了。回到农村土地流转混乱不堪的八九十年代,那个时候的土地制度没有今天这么完善,土地流转没有今天管得规范,村集体的地在城市开发的时候糊里糊涂就变成私人的地是常有的事情。哼,我才不会告诉你很多现在随手买驴牌包包的土豪当年都是这样发家致富的!不规范的村民自治制度加上不规范的土地制度,完全就是撑死胆大的饿死胆小的。仔细想想,在双轨制的年代,倒卖物资的链条就是:从体制内把没有交易价值的资源提出来,拿到能赋予它交易价值的市场上去卖,简直无本买卖高额利润丧心病狂。如果那个年代的土地资源也可以随意流转,哼,我爷爷这么聪明机智风流倜傥,肯定早就让我跟爸爸当上壕了,摔!小产权房的确就是个旧有制度的遗物,只是到了今天,土地的交易价值充分体现出来了,村民长期居住在这些房子里,获得房子跟土地的所有权好像也是情理之中的事情。我们讨厌这个土地制度很大程度上是因为讨厌ZF从中获利了,只可惜这个坑爹的ZF其实就是咱们这些沉默的大多数给惯出来的。

    第三、小产权房交易应该说是不受物权保护(因为法律不认为“出卖人”是这个处分行为的适格主体),但是这个交易本身无疑是有债权保护的这是物权变动的内容,民法老师磨破嘴皮子的问题。就像梅林桑说的,要通过请求确认合同有效来确权,当下来说几乎是不可能哒,买的时候就是知情的,现在多可怜都没用。到头来还是只能困在合同本身来提诉讼请求,不然买房子的钱也不好拿回来。总的来说,原有的农村土地制度到了今天已经不太适应这个社会了,有个别地方的农民已经学会用这个制度欺负别人了,国家也在试图调整这个事情。我觉得总有一天农村土地也能想办法自由流转起来的,因为限制流转已经从保护农民利益变成了损害农民利益了,农民手上唯一值钱的东西不能拿到市场上交易,真的就祖祖辈辈困在土地里出不来了。有兴趣其实也可以了解一下香港新界的丁屋制度,前段时间上画的电影《窃听风云3》就是以新界丁权为背景的。内地很多有关不动产的法律变动都可以在香港找到榜样。

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